Generelt om byggeri

Nedenfor kan du se eksempler på byggeri, som henholdsvis kræver byggetilladelse eller som kan opføres uden tilladelse. Vi gør opmærksom på, at listen ikke er udtømmende. Hvis du er i tvivl, om dit byggeri kræver en tilladelse, bedes du kontakte kommunen. 

Byggeri som kræver byggetilladelse

• Nedrivninger
• Fritliggende enfamiliehuse, dobbelt-, række-, kæde- eller gruppehuse med lodret adskillelse til nabohus
• Tilbygninger til ovennævnte bygninger
• Udestuer, herunder også fritliggende udestuer
• Tilbygninger til udestuer
• Annekser
• Inddragelse af tagetage til bolig, hvis der sker en udvidelse af etagearealet
• Pavilloner
• Etageboliger
• Erhvervs- og industribyggeri 
• Avls- og driftsbygninger
• Tekniske anlæg og installationer, herunder mobilantenner, husstandsmøller, solcelleanlæg, ventilationsanlæg
• Legepladser
• Ændret anvendelse af bygninger fra en type erhverv til en anden eller fra erhverv til beboelse
• Telte og andre transportable konstruktioner, hvis de ikke er certificerede
• Hævede terrasser (højere end 30 cm over naturligt terræn) som ligger tættere på skel end 2,5 meter
• Containere/skurvogne, hvis de fungerer som bygning
• Husbåde
• Skilte
• Flagstænger i grupper (3 eller flere)
• Midlertidige arrangementer i bygninger, hvor der sker en ændret anvendelse 

Opstilling af siloer kræver byggetilladelse. Siloerne skal helhedsvurderes, da de ikke er fuldt ud reguleret af byggeretten.

Byggeri som kan opføres uden byggetilladelse

• Ombygning af parcelhus uden udvidelse af etageareal
• Åben swimmingpool, havepejs, hegnsmur og terrasser  
• Parabolantenne med diameter under 1 meter
• Typegodkendt tagantenne.

Særlige regler for sekundære bygninger, såsom carport, garage, udhus mv.

På siden Garage, carporte og andre sekundære bygninger kan du bl.a. læse om, hvornår en sekundær bygning kan opføres uden tilladelse, og hvornår du skal søge en tilladelse. 

Selvom nedrivning af udhuse ikke kræver en nedrivningstilladelse skal man være opmærksom på, at undersøge om udhuset er bevaringsværdig og om der skal ske affaldshåndtering.

Inden du går i gang med et byggeprojekt, skal du søge byggetilladelse. Ansøgning om byggetilladelse skal indsendes via den digitale selvbetjeningsløsning Byg og Miljø, som er en landsdækkende digital ansøgningsportal.

Det blev ved lov besluttet, at det er obligatorisk for borgere og virksomheder at søge byggetilladelse digitalt. Ansøgninger, der sendes som papirpost eller via mail, anses for ugyldige og vil ikke blive behandlet af kommunen.

Hvis der søges en byggetilladelse på vegne af ejer, skal der vedlægges en fuldmagt. 

Du må ikke begynde at bygge, før du har fået byggetilladelse. 

Husk – at det altid er ejerens ansvar, at oplysninger, der gives til kommunen, er rigtige, og at arbejdet udføres lovligt og håndværksmæssigt korrekt.

Sagsbehandlingstider

Vi modtager i øjeblikket ekstraordinært mange byggeansøgninger og henvendelser. Derfor er det ikke muligt for os at overholde de officielle udmeldte sagsbehandlingstider på 4-6 uger for almindelig byggesager og 4-6 måneder for landzonesager. Vi arbejder hårdt på at få nedbragt sagsbehandlingstiden og beder dig om at være tålmodig.

Sagsbehandlingstiden beregnes fra det tidspunkt, hvor kommunen har modtaget et fuldt oplyst materiale.

Dispensation/byggeret

Hvis byggeriet ikke kan udføres inden for bestemmelserne i en lokalplan, byplanvedtægt, deklaration eller gældende bygningsreglement, kan du søge dispensation. Hvis der skal søges en dispensation for byggearbejdet, skal du begrunde, hvorfor du ønsker dispensation.

Hvis byggearbejdet går ud over den byggeret, som er angivet i bygningsreglementet, skal dette oplyses i ansøgningen. Du skal begrunde, hvorfor du vurderer, at det er rimeligt, at projektet overstiger byggeretten.

Byggearbejdet må ikke påbegyndes, før nødvendig dispensation og/eller byggetilladelse er givet. Det er din pligt som ejer at søge de nødvendige dispensationer.

Bygge- og beskyttelseslinjer

Bygge- og beskyttelseslinjer fastsætter dels grænser for, hvor man må bygge, og dels markerer grænser for andre indgreb, som kan være til skade for landskabet, f.eks. placering af campingvogne, opsætning af master og vindmøller, etablering af hegn, skove osv.

Der er 5 forskellige bygge- og beskyttelseslinjer: Strandbeskyttelseslinjen, sø- og åbeskyttelseslinjen, skovbyggelinjen, fortidsmindelinjen og kirkebeskyttelseslinjen.

Når du skal planlægge dit byggeri, er det vigtigt, at du er opmærksom på disse linjer.

Strandbeskyttelseslinjen omfatter strandbredden og arealet op til 300 meter bag strandbredden - i sommerhusområder dog kun 100 meter eller mindre. Indenfor dette område må man som hovedregel ikke ændre tilstanden, dvs. opføre bebyggelse, herunder til- og ombygning, opstille campingvogne, opsætte hegn mv. Der gælder dog en række umiddelbare undtagelser fra forbuddet imod at ændre tilstanden, og Kystdirektoratet i nogle tilfælde give dispensation til byggeri eller andre ændringer af tilstanden. 

På Kystdirektoratets hjemmeside kan du finde yderligere oplysninger om strandbeskyttelseslinjen - herunder hvordan du søger en dispensation (kyst.dk)

Vil dit planlagte byggeri overskride bygge- og beskyttelseslinjerne, skal du ligeledes søge en dispensation via bygogmiljoe.dk

På Lolland Kommunes digitale kort kan du se, om dit byggeri er i konflikt med bygge- og beskyttelseslinjerne. 

Landzone

Ligger din ejendom i landzone er der særlige regler for, hvad du må bygge. Reglerne skal sikre, at naturen og det åbne land beskyttes.

Bor du på landet, må du som udgangspunkt kun opføre byggeri, som er nødvendigt for landbrugsdriften, skovbruget og fiskerierhvervet. Hvis du ønsker at opføre andet byggeri, ændre anvendelse mm. skal du søge en landzonetilladelse efter planlovens § 35, stk. 1. Følgende typer af byggeri kræver dog ikke en landzonetilladelse:

• Til- og ombygning af helårshus, så længe husets samlede bruttoetageareal ikke overstiger 500 m².
• Garager, carporte, udhuse, drivhuse og lignende bygninger på højst 50 m², såfremt de placeres i tilknytning til øvrig bebyggelse.

På Lolland Kommunes digitale kort www.lolland.dk/kort kan du se, om din ejendom ligger i landzone. 

Beskrivelse af byggearbejdet

Du skal lave en præcis beskrivelse og tegninger af dit planlagte byggeri. Du skal blandt andet angive størrelse, materialer og opvarmningsforhold. Følgende tegninger skal som minimum indsendes: 

• Situationsplan
• Plantegning
• Facader

På de efterfølgende sider kan du se et eksempel på disse tegninger, og hvilke oplysninger tegningerne skal indeholde.

På Byg og Miljøs hjemmeside kan du se eksempler på tegningsmateriale.

Lolland Kommune har politisk besluttet, at der opkræves gebyrer efter timeforbrug for alle typer byggesager med hjemmel i byggelovgivningen/bygningsreglementet, herunder gebyrer for tilladelser, midlertidige tilladelser, anmeldelser og dispensationssager såsom lovliggørelsessager efter byggeloven/bygningsreglementet.

Gebyrer i Lolland Kommune godkendes politisk efter reglerne om offentlige ydelser, hvor omkostninger dækker kommunens faktiske udgifter. I 2025 udgør kommunens timebetaling for byggesagsbehandling 700 kr. Vi sender gebyr ud i de sager, hvor vi træffer en afgørelse i henhold til byggeloven.

Fremadrettet vil størrelsen af byggesagsgebyrer derfor blandt andet være afhængigt af ansøgningsmaterialets kvalitet. Lolland Kommune henstiller derfor ansøger til at aflevere fuldt oplyst ansøgningsmateriale, når det sendes frem til kommunen med henblik på byggesagsbehandling. 

Beregning af byggesagsgebyr

Kommunen medregner alle sagsbehandlingsskridt fra start til slut i sagsbehandlingen af sagen, dog skal vejledningsforpligtelsen efter forvaltningslovens regler iagttages.

I praksis betyder det, at vi ikke opkræver gebyr, når vi besvarer telefoniske henvendelser af mere generel karakter. Det kunne fx være et spørgsmål om, hvor i bygningsreglementet der kan findes konkrete oplysninger om, hvor tæt på skel en bygning må opføres. Men hvis byggesagsbehandleren har foretaget konkret sagsbehandling på specifikke adresser (gælder også via telefoniske henvendelser, og inden byggeansøgningen er modtaget), vil disse henvendelser blive registreret og efterfølgende medregnet i forbrugt tid.

For så vidt angår forhåndsdialog, jf. paragraf 8 i bygningsreglementet, afsættes 15 min af denne for at tilgodese den forvaltningsretslige vejledningspligt, hvorfor denne tid krediteres ansøger.

Sagsbehandlingsfaser

Lolland Kommune sagsbehandler som udgangspunkt sager efter flg. sagsbehandlingsfaser:

1. Forhåndshenvendelser og forhåndsdialog
    
2. Sagsmodtagelse, herunder:
    
3. Sagsoprettelse i ESDH- og fagsystem samt indberetning i BBR, screening af ansøgning, udsendelse af kvitteringsbrev til ansøger evt. med anmodning om supplerende materiale.
   Byggesagsbehandling, herunder:
   
   Vurdering af sag i forhold til anden lovgivning og udsendelse af sag i intern høring og evt. ekstern partshøring og naboorientering samt drøftelse af sag på internt byggesagsmøde.
   
   Løbende sagsbehandling, herunder møder og dialog med ansøger, ansøgers rådgivere samt øvrige parter i byggesagen. Indhentelse af udtalelser fra beredskab, vej-, plan- og miljømyndighed mv.
   
   Byggesagsbehandling af evt. indsigelser fra høringsberettigede, evt. forberedelse til politisk behandling.
   
   Meddelelse af byggetilladelse til ansøger.
    
4. Færdigbehandling, herunder:
   
   Opfølgning af vilkår i byggetilladelse, herunder evt. nødvendige besigtigelser.
    
5. Endelig godkendelse i form af ibrugtagningstilladelse/ færdigmelding. Endelig ajourføring af BBR.

Tidsforbruget vil blive udspecificeret/ opgjort efter de ovennævnte faser, og på baggrund heraf påregnes gebyr.

Kommunens betalingsbetingelser er 30 dage fra fakturadato.

Regning for byggesagens behandling vil blive fremsendt i to rater. 1. rate forfalder til betaling, når byggetilladelsen/dispensationen meddeleles. 2. rate forfalder til betaling, når bygningen endeligt kan tages lovligt i brug, og byggemyndigheden kan afslutte sagen. I anmeldelsessager forfalder gebyr til betaling, når byggearbejdet lovligt kan påbegyndes.

Du skal være opmærksom på, at du selv har pligt til at undersøge, om byggeriet overholder bygningsreglementet, lokalplaner eller byplanvedtægter samt servitutter og deklarationer.

Oplysninger om servitutter og deklaration kan findes på Det Digitale Tinglysningssystem.

Trækker ansøger sin ansøgning tilbage i løbet af sagsbehandlingen, vil ansøger blive opkrævet gebyr for forbrugt tid.

En afgørelse kan som udgangspunkt påklages til Statsforvaltningen, inden 4 uger fra den dag afgørelsen er meddelt ansøger. En klage over henholdsvis byggesagsbehandling og byggesagsgebyr har i henhold til byggeloven ikke opsættende virkning, hvorfor ansøgers klage ikke fratager ansøger for at efterkomme det meddelte forhold.

Du kan klage over retlige forhold, hvis du berøres væsentligt og individuelt jf. §§ 23 og 24 i byggeloven. En klage skal være skriftlig. Den skal sendes til Nævnenes Hus via e-Boks eller e-mail byg@naevneneshus.dk og skal være modtaget inden 4 uger fra datoen for modtagelsen af denne afgørelse.

Du kan klage til Planklagenævnet, hvis det drejer sig om bestemmelser i lokalplan eller byplanvedtægt. Klagen skal indsendes via Klageportalen hos Nævnenes Hus. Fristen er 4 uger efter modtagelsen af afgørelsen. Det er en forudsætning for at få behandlet klagen, at der indbetales et gebyr på 900 kr. til Planklagenævnet via Klageportalen. For virksomheder og organisationer er beløbet 1.800 kr., Hvis klageren får helt eller delvist medhold, refunderer Natur- og Miljøklagenævnet gebyret.

Hvis du mener, du er berettiget til at blive fritaget for at bruge Klageportalen, skal du kontakte Lolland Kommune. Om du fritages, er Planklagenævnets afgørelse.

Bebyggelsesprocenten er et udtryk for, hvor mange procent det samlede areal af alle bygninger på grunden udgør i forhold til grundens samlede størrelse.
Bebyggelsesprocenten beregnes således:

Nedenfor vises tre eksempler på beregning af bebyggelsesprocent. Vi gør opmærksom på, at disse eksempler på ingen måde er udtømmende. Vi henviser derfor til bygningsreglementets beregningsregler, hvor du finder en uddybende beskrivelse af de arealer, som indgår i bebyggelsesprocenten.

Eksempel 1 – Tilbygning til enfamiliehus 

Enfamiliehuset er uden kælder og har ikke udnyttet tagetage

Eksempel 2 – Tilbygning til enfamiliehus 

Enfamiliehuset er med kælder og har en udnyttelig tagetage.

*) Bemærk, at den del af kælderen, hvor det omgivende terræn ligger mindre end 1,25 m under loftet i kælderen ikke tæller med i det samlede etageareal.

Der gælder særlige regler, når man skal beregne arealet for en udnyttelig tagetage. Du kan få hjælp til at beregne tagetagearealet i Bilag 2 - Beregningsskema - Tagetageareal på en udnyttet tagetage. 

Eksempel 3 - Garage

For garager, carporte, udhuse, drivhuse, skure, åbne overdækninger, herunder åbne overdækkede terrasser og lignende bygninger i tilknytning til fritliggende enfamiliehus medregnes kun den del af arealet, der overstiger 50 m². Ved etageboligbebyggelser, rækkehuse, kædehuse, gruppehuse og lignende former for helt eller delvist sammenbyggede enfamiliehuse er arealet 20 m².

Du kan læse mere om beregningsreglerne på bygningsreglementet hjemmeside.

Areal af udnyttelig tagetage = etagebredde x bygningens samlede længde

En tagetage er defineret som udnyttelig, når der kan indrettes beboelsesrum uden væsentlige forandringer i tagkonstruktionen. Det er ikke afgørende, om der kun er oprettet beboelse i en del af tagetagen. Hele tagetagen skal medregnes, hvis den kan udnyttes uden betydelige indgreb. 
Etagebredden måles 1,5 meter over færdigt gulv og til udvendig side af tagbeklædningen. 
(se skitsen nedenunder).

Bygningens samlede længde måles på UDVENDIG side af bygningen. Ydervæggen skal således regnes med, når den samlede længde skal opgøres.